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自從物價上漲其實生活過得很困難
好險媽媽有經驗哈哈，適時的縮減一些費用達到最大效益
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html模版 上海樓面價破6千！這個世界正在懲罰炒房者！
來源：暴財經、樓市參考、鳳凰財經、財經內參、金融行業網
剛剛，上海傳來重磅消息：兩塊“租賃用地”以超低價轉讓給瞭上海市的兩傢區屬國有企業！
這意味著，中國樓市將發生重大轉折：租賃時代來瞭，“住房公有制”在中心城市發揮主導作用的時代來瞭，樓市的價格體系將發生重大變化！
今天下午，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位於浦東張江和嘉定新城，采取“隻租不售”模式，項目建成後，將至少提供1897套租賃住房房源。
這標志著上海新增租賃住房用地供應已全面啟動，上海積極推進購租並舉住房體系建設邁出堅實一步。
此次土地轉讓有兩大震撼，值得我們高度關註：
1、成交價超低
“張江南區配套生活基地A3-06地塊”的位置：
位於浦東新區張江南區，土地面積約6.5公頃，可建建築面積約13萬平方米，由上海張江(集團)有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元/平方米
下圖就是“嘉定新城E17-1地塊”：
位於嘉定區嘉定新城，土地面積約2.85公頃，可建建築面積7.13萬平方米，由上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。此次競得兩幅地塊的，均為國有企業。
2、本次獲得土地的兩傢公司，實際控制人分別是：
上海張江(集團)有限公司的實控人上海市浦東新區國有資產管理委員會，上海嘉定新城發展有限公司的實控人為上海市嘉定區國有資產管理委員會，兩傢獲得土地的公司均是上海市區級別的國資機構，也就是完全的國企屬性。
既然是國資旗下的企業獲得土地，那麼租金方面肯定也會有相應的回調。我們不難發現，兩塊土地的最後拍賣的樓面價分別為：張江地塊方面，成交樓面單價為5569元/平方米；嘉定地塊方面：成交樓面單價為5950元/平方米
6000元的樓面價，最終開發商的成本是多少呢？
從房價公式中我們可以粗略推算出來。
據房價公式：房價=土地成本（30%）+開發費用（10%）+建安成本（20%）+稅費（15%）+利潤（25%）。
上述公式是房地產開發商賣房時候的公式，現在隻租不售模式下，已經不適用瞭，尤其利潤層面被清除，稅費方面可能也會有優惠。
也就是說，新的隻租不售模式下，房屋成本應該是： 土地成本+開發費用+建安成本+稅費（具體會有減少，姑且算作10%）。
把樓面價6000代入新的房屋成本公式，那麼會得到成本大概是12000。
租金回報率多少？
目前，在嘉定地塊周邊，出租一套90平米的大概需要4100。
這麼計算，開發商通過房租收回成本隻需要：21年！年化率收益率大概是4.5%左右。
這個收益率已經可以讓開發商活得很滋潤瞭。
然而，這麼算其實有一個問題，就是既然樓面價給的這麼低，那麼租金方面似乎也不應該按照市場行情來走。
這個成交價，價格低到瞭“接近贈送”的水平。整整一年前的2016年7月，在距離“嘉定新城E17-1地塊”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地塊”被福建建發奪得，總價41.98億元的價格奪得，樓板價3.03萬元/平方米，扣除5%的保障房與15%的自持面積後，實際樓板價達到3.76萬元/平方米。
也就是說，今天轉讓的嘉定新城租賃用地，樓板價隻有一年前拍賣價的16%！
短短一年，地價大跌瞭84%！這就是政府對租賃住房的支持力度！
假如房企目前在上海每建設一平方米的住宅，其建築成本、貸款利息、員工工資等綜合費用為1.2萬元。
則嘉定租賃地塊的房子，未來一平米總成本（算上地價），隻有1.8萬元；而旁邊的福建建發的商品房，則達到瞭5萬元以上，出售價肯定是7萬元以上。
如果一個私人投資瞭一套福建建發的商品房，每平米7萬元，用來出租；而旁邊嘉定新城租賃地塊直接以1.8萬元的成本出租，可以看到回報率將差距巨大！當然，租金水平也會有顯著區別。
如果這類租賃住房的建設規模很大，的確會抑制大城市的房價。
兩個地塊主要目的都是為瞭吸引人才，留住人才。
斷瞭所有人後路！上海正式宣佈：“一價清”
在周末，樓市還有大消息：上海出臺瞭被稱為“一價清”的調控措施。
上海住建委在其官方網站，公佈一份與上海物價局聯合簽署，名為“關於加強商品住房及其附屬地下車庫（位）等設施銷售監管的通知”的文件，對房地產銷售提出瞭如下要求：
1、開發商賣房子、車位等附屬設施的時候，應該嚴格按照備案價銷售，不得收取電商費、團購費、茶水費等其他任何價款或費用；
2、不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務價格。
3、房價、車位價格都需要向政府備案，定價不合理的，政府部門可以要求“房地產開發企業重新申報備案”。如果備案後需要調價，也需要政府部門同意。
4、商品房、車位等附屬設施的銷售都采取“價格承諾制”，要在銷售現場明碼標價（包括價格，以及價格有效期）、公示價格承諾書。
5、違反規定的開發商，一經查實，暫停網簽資格，情節嚴重的降低直至取消房地產開發企業資質，並列入本市嚴重失信企業名單。構成犯罪的，移交司法機關處理。
6、本通知自發佈之日起執行。
這是啥意思？其實很簡單，進一步堵塞漏洞，加強調控。不僅不給開發商留後路，也不給政府自己留後路。
租賃模式下，樓市邏輯生變！
尤其是這一條：
鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。
人口凈流入的大中城市要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。住房租賃企業申請工商登記時，經營范圍統一規范為住房租賃經營。
公安部門要比照酒店業管理方式，將住房租賃企業登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統，實現對租客信息的有效對接。
加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用於發展住房租賃業務。
鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持並推動發展房地產投資信托基金（REITs）。
上海率先執行“隻租不售”模式的兩塊土地均交給國有企業打理，或許意味著國有企業未來在租賃時代會發揮更加重要的作用。
除瞭國有企業，民營企業其實並不是沒有機會的，采取參股、入股合作等多種方式，一樣可以在租賃時代大有可為。而且國有企業們也需要民企身上的活力，讓租賃市場更加活躍，更加有效率。正所謂，眾人拾柴火焰高！
換句話說，政府正在積極探索“長效機制”。在住房矛盾較大的城市，房子的定位越來越接近於“生活必需品”，類似“柴米油鹽”，政府開始加大幹預的力度，以圖實現公平。
但這不意味著完全取消市場的作用，開發商提供的市場化住宅，仍然會占到相當比例。
三、這個超值世界正在懲罰炒房者！
房子對於有錢人是一項榨幹剛需的豐厚投資，對於沒房的普通老百姓卻是一個必需品。人的一生都在和房子發生千絲萬縷的關系：
大學畢業瞭，要在工作的城市租房住；結婚瞭，丈母娘要求有房才肯嫁女兒；有瞭孩子，沒有學區房不能上學。一套用於自住的房子，卻為我們的人生處處設關卡。
假如我們把房子想象成糧食或者衣服，那得多可怕。食物是人類的生存所需，炒糧食炒到老百姓吃不起，就會有人餓死；衣服是基本生活必需品，炒衣服炒到人老百姓穿不起，就會有人凍死。
所以，你有多想買房，就有多恨炒房者。投資，不是比誰賺得多，而是比誰活得久！
今天，上海的這次土地轉讓，十分清晰地向我們傳達瞭這一信號！
或許有人會問：中心城市的樓市未來將如何發展？我仍然維持此前的看法：人口顯著流入的高級別城市，其優質住宅有長期投資價值，短炒的風險越來越大。
政府在保障性住房和租賃住房上發力，主要目的是為瞭解決高房價帶來的社會矛盾，抑制房價過快上漲。希望因此看到大城市房價崩潰，恐怕比較困難，這也不是政府的本意。
畢竟，地方政府主要的運行成本，包括提供保障性住房的成本，需要從“土地拍賣+商品房”上收取。這兩者是相輔相成的，不是矛盾對立的。
從價格體系來說，租房市場發達瞭，可以減輕購房市場的負擔，緩解主要熱點城市的購房壓力，利用好熱點城市中的存量房市場，起到間接降房價的作用。
而這個降房價的作用是中長期的，並不是一蹴而就的，如果能夠通過租賃市場的快速崛起，改變人們看待房子的觀念，那可能房價才會有更大的改觀。
從這件事中，其實我們最應該看到的是，地方政府在解決“房子是用來住的，不是用來炒”的方面，所下的決心。尤其如果更多的像上海本次采用的隻租不售模式，土地財政方面，地方政府其實是放棄瞭很多可以獲得的收益的。
讓我們為上海市政府的魄力與決心鼓掌！希望後續會有更多更好的樓市政策出臺，已經宣佈的樓市新政也得到長期的貫徹！
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