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南京住房租賃試點落地 眾多利好重塑地產生態
新華關註
18日下午，南京對外發佈住房租賃試點工作方案（以下簡稱南京方案），贏得多方肯定，房市獨倚銷售的狀況有望走向租售並舉。
邁步就是進步。南京方案提出打造政府監管的租房信息平臺，從土地源頭增加租賃房供應，這些突破性改革備受贊譽。同時，新方案能否改變房價快速上漲預期，能否從實質上走向租售同權，還有待時間檢驗。
教育同權，社會有誤讀
此前，租售並舉最牽動社會神經的在於購租同權，關註點集中體現在租房者能否像購房者一樣享受同等的子女入學權利。
根據已公佈的南京方案，對教育資源的分配，依然不會有變。無論是對南京戶籍人口還是外來務工人員，若無產權房，仍由戶籍所在區或居住所在區統籌安排入學。統籌往往意味著調節到生源不滿的學校。“租房上名校”“租房就近入學”，還有不少的路要走。
南京市住房保障和房產局相關人員認為，社會對購租同權存在誤讀，不論是南京還是其他城市，就學方面尚不具備購租同權的現實條件。隻要義務教育階段的公共教育資源沒有實現均衡化，就難以真正實現購租同權。
即便廣州宣稱“租售同權”，根據該市加快發展住房租賃市場工作方案，對承租人就近入學有前提條件，要求有戶籍或持人才綠卡或符合積分落戶條件，而“就近入學”也是指由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校就讀。
值得註意的是，深圳早在2014年就開始對義務教育公辦學校實行積分入學的辦法，有沒有深圳戶籍、在學區有沒有產權房，租房年限等，都換算成孩子入學的積分。記者粗略查閱瞭今年深圳各區的入學政策，雖然各個區具體的積分入學辦法有所不同，但總體上，對各個區的大部分學校而言，相當比例的無房戶積分都超過最低錄取分數。擁有所在區的戶籍和房產，基礎分高，通常能進入排名靠前的學校。
租房有利好，買房不放松
在微信朋友圈有一種聲音，認為隨著租售並舉政策的落地，越來越多的資本將進入租賃市場，房租將迎來上漲。
南京一年租房市場有多大，至今未有政府部門或機構能給出具體的數據。可以估算的是，若以南京一年新增就業人員10萬計算，保守估計，南京一年租賃市場要新增租賃房源250萬平方米，租賃市場有較大剛性需求。
南京我愛我傢房屋租賃置換有限公司市場部經理金鑫認為，目前南京租賃市場總體處於供需平衡，但房源處於結構性緊缺，和租房人需求適配的房源少。她分析，80後、90後漸成市場主體，年輕人更重視生活品質和便利，租賃房源結構單一，來自老舊小區的傢庭居住用房偏多，設施老舊，不易被新一代租客看中，成交率也就20%左右。
據我愛我傢南京研究院的數據分析，南京的房租平均水平在單間600—1000元/月之間。去年以來，南京租房價格較為穩定，2016年第三季度平均月租金水平漲幅較大，今年3—5月期間，租金連續下跌3個月。7月平均月租金更是在6月租金的小幅回溫後，再次下跌。
美國有1/3的人口租房，租金回報率穩定在6%左右。在我國，隨著此前房價快速上漲，房租較高的北、上租金回報率都跌至2%以下。按簡單測算，南京一套住房的平均價格為250萬元，平均月租2700元，租金年回報率1.29%。隨著房價上漲，租金回報率仍在走低。
金鑫認為，租房回報率低，導致業主不願投入改造，有的寧願空關伺機售賣。她判斷，南京房租不會大漲，將保持小幅平穩上浮趨勢，而地鐵房，品質較好的房源上漲幅度相對較大。
計算房價和房租的投入，雖然租房更經濟，但放棄瞭解決北京戶口的機會回到南京銀行工作的張雅琪說，隻要有可能，還是要盡早買房。她的同齡朋友們和她一樣，買房的弦依然緊繃。看來，強大的買房思維慣性不是一個方案就能扭轉的。
改寫地產生態，長租公寓或成主流
作為南京我愛我傢房屋租賃置換有限公司的總經理，施建軍緊密關註著一切有關租售並舉的信息。他認為，房產中介走到瞭轉折點，靠信息不對稱獲利的時代正在遠去。
施建軍介紹，房產中介要轉型，今年要轉向發展長租公寓。公司已在城東一學校拿下一幢閑置樓房，改造成百套單室出租，承租率90%以上，市場接受度高。公司還長租瞭1萬套民宅，統一裝修再對外發租，出租率也超過90%。他認為，未來的房產中介將會有兩點改變。一是註重精準服務，提高專業度；二是增加自持物業，發展長租公寓。
對地產商來說，租售並舉意味著新的開始。南京方案大膽突破固有政策，讓四類空間向租賃住房開放。每一個領域的開放，都意味著激發市場活力，將湧現出新的市場主體。對政府，科創用地可用於建設人才住房；對開發商，商業用房可經市政府“一事一議”改造成住房出租；對企業，廠房、辦公用房可建設租賃住房；對近郊農村，集體建設用地可試點建設租賃房，即“小產權”出租房。
對地產商，南京方案提出，將選定區域，明確“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產開發企業自持，用於長期租賃。
就在今年6月，廣州和佛山交界處一塊住宅用地的拍賣，讓全國開發商“嗅到”新的風向。這塊5萬平方米的用地增加瞭競拍自持年限環節，最後被萬科以100%自持70年拿下。
房地產商走向重資產經營已成趨勢，業態涉及公寓、酒店、商業、養老等多個方面，如今又新增租房市場。
本報記者 顏 芳
本報實習生 姚志源
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| 多媒體播放器 |
|
|---|---|
| 影音播放器 |
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| 錄音筆 |
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| 隨身聽 |
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| HDMI類 |
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| AV類 |
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| 音源類 |
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| 其他 |
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| 無線影音傳輸 |
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| 輸出功率 |
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